保定市竞秀区人民政府

关于印发《保定市竞秀区城市居民小区规范化物业管理工作实施意见（试行）》的通知

各乡（镇）、街道，区有关部门：

《保定市竞秀区城市居民小区规范化物业管理工作实施意见（试行）》已经区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

                                          保定市竞秀区人民政府　　

　                                                                                                2023年2月1日

保定市竞秀区

城市居民小区规范化物业管理工作实施意见（试行）

为全面提升我区城市居民小区物业服务水平，推进物业管理和基层治理深度融合，切实提高居民居住环境，助推品质生活之城建设，现就推进我区城市居民小区物业管理规范化工作，制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大、十九届历次全会和市十二次、区第三次党代会精神，聚焦“‘竞’出加速度，‘秀’出新颜值，担当现代化品质生活之城建设主力军和重要展示窗口”这一目标，坚持以人民为中心的发展思想，为广大居民创建“平安、整洁、优美、宜居”的良好生活环境。按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的原则，进一步理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制。

二、总体目标

强化物业管理各方责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，加快建立“统一领导、分级负责，条块结合、以块为主，整体联动、综合协调”的物业管理工作体制，以韩北街道作为试点，形成可复制、可推广的经验在全区范围内推广学习应用。通过以点带面，扩大物业管理覆盖面，推动物业管理步入社会化、专业化、市场化发展轨道，建立起物业管理长效机制，实现居住小区规范化管理、业主满意度明显提升。

三、完善社区物业管理工作体制

（一）明确管理人员

乡镇（街道）明确专职物管工作人员，由街道党工委、乡镇党委书记兼任物委会主任，建立党政领导挂钩联席会议制度。

社区明确专职物管工作人员，物业管理工作由社区书记组织开展。

（二）落实三级管理责任

社区物业管理以乡镇（街道）为主体，社区具体负责，区相关部门指导、协助。区、乡镇（街道）、社区三级要明确职责分工，全力抓好落实。

区相关部门要将物业管理中与部门相关的工作列入部门日常工作：

区委组织部：指导业委会、物业企业党的组织和工作全面覆盖，推进“红色物业”融入社区基层治理，加强“六位一体”组织体系建设；参与物业管理考核。

区住建局：负责对全区物业管理工作的指导、检查、督查，牵头协调、处理物业管理工作中的突出问题；对违反国务院《物业管理条例》规定的，依法及时进行处理（处罚）；负责协议选聘物业服务企业审批、物业服务企业备案、物业服务合同备案、物业承接查验备案；负责业委会规范运行和监督管理工作，摸清住宅小区业主委员会、物业管理情况底数。开展业务培训，指导乡镇（街道）、社区依法依规开展业主大会筹备组建、召开业主大会、选举业主委员会等工作；参与物业管理考核。

区民政局：负责将物委会、业委会统筹管理纳入社区治理，做好相关政策研究、工作指导和协调服务；指导物委会发挥协调监督作用，深化社区协商共治；指导对物业管理员的招聘使用和管理监督；指导无物业管理的老旧小区，依托居委会实行自治管理；参与物业管理考核。

区发改局：负责指导普通商品房小区按市相关规定做好前期物业收费标准相关工作。

区司法局：负责指导全区物业纠纷调解工作，引导群众用法律手段解决社区物业服务矛盾纠纷。

区财政局：负责物业管理财政奖补资金审核和拨付工作。

区执法局：负责指导乡镇（街道）综合执法队对小区违反城市管理法律、法规、规章的行为进行查处，对各部门移交的小区内私搭乱建、圈占损毁绿地树木、破坏公共设施等违法违规行为，提高行政执法效率，及时予以查处;监督指导物业服务企业做好垃圾分类和无违建小区创建工作，参与指导小区生活垃圾实施布点、建设工作；参与物业管理考核。

区市场监管局：负责小区内电梯安全运行的监督检查，依法查处违法违规使用电梯行为；对社区内的无照食品、药品经营，以及无需办理许可证的一般无照经营行为进行查处；对乱收费和捆绑收费等行为进行查处；参与物业管理考核。

区生态环境分局：负责查处各类经营主体的环境违法、违规行为。

区公安分局：将派出所警力下沉到社区，大力开展社区警务工作，协助做好社区治理；负责对小区内治安、无证养犬等进行监督检查，依法查处违反治安管理条例的各种行为；对物业服务企业、居民委员会、村民委员会履行消防安全职责，实施日常消防监督检查；参与物业管理考核。

区消防大队：负责对小区消防安全检查，依法查处违反消防管理规定行为；参与物业管理考核。

乡（镇）、街道：负责各自辖区内小区文明创建工作。

乡（镇）、街道物委会：是小区物业管理的责任主体，全面负责辖区内的物业管理工作，协调处理辖区内物业管理服务中的重大矛盾纠纷，指导辖区社区物委会工作，组织协调辖区业主大会的成立和业委会换届工作。

社区物委会：负责做好社区物业管理的具体工作，督促业委会和物业服务企业履行职责，协调解决社区物业管理服务中出现的问题，在不具备条件成立业委会或者业委会不能正常履职的小区，根据居委会的安排代行业委会职责。

社区物业管理员：负责查找并向街道物委会反映辖区内存在的物业管理漏洞，处置各类物业矛盾和纠纷，提出使用房屋专项维修资金建议，配合做好对物业服务企业的绩效考核工作。

受聘的物业服务企业要按照服务标准及合同约定做好具体服务工作。

（三）建立区级物业管理联席会议制度

区政府建立由分管副区长召集，区政府办、区委组织部、区纪委监委、区住建局、区民政局、区信访局、区司法局、区财政局、区公安分局、区消防救援大队、区市场监管局、区执法局、区发改局、区生态环境分局、乡镇（街道）组成的联席会议制度，研究、协调、决策物业管理中的重大事项。会议一般每季度召开一次。联席会议由分管副区长或委托区住建局负责人召集，乡镇（街道）可向区住建局申请召开联席会议。

四、强化物业管理工作考评

区政府成立由分管副区长为组长的物管考核领导小组。成员由区委组织部、区住建局、区执法局、区民政局、区市场监管局、区消防大队、区公安分局、区财政局、区纪委监委、乡镇（街道）等单位人员组成。领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，具体负责全区物业管理考核的日常工作，制定具体考核办法。

（一）对小区物业服务的考评

1、由区物管考核办组织对小区物业企业的考核，每季度考核一次，考核将物业服务企业履行疫情防控、文明创建、垃圾分类、志愿服务等社会责任一并纳入考评内容（考评细则由区住建局制定）。考评结果作为区政府考核乡镇（街道）物管工作的依据之一，作为评定各物管企业前期物业招投标资格、企业“奖补资金”核定、企业信用评价、企业承接和续签物业合同及政府对小区管理奖励的依据。

2、奖惩机制及考核结果运用。根据年度考评结果，将排名前3名的服务企业评定为年度优秀物业服务企业，给予不同等级的奖励，第一名奖励5万元，第二名奖励3元，第三名奖励2万元。排名后3名的物业服务企业，责令其限期整改，三个月未整改到位的，取消两年内项目评优资格，两年内不出具信用证明。对当季度考核排名最后一位，由区住建局和乡镇（街道）进行约谈，并责令限期整改到位。

被约谈后未及时整改到位、连续两个季度考核排名最后一位的，区住建局会同有关部门予以清退，被清退企业两年内不得进入区物业服务企业库。

（二）对乡镇（街道）的考评

乡镇（街道）要将社区物业管理工作作为重点工作，纳入年度目标管理考核。区住建局从组织机构、规章制度、管理实效三方面每季度对乡镇（街道）进行考核，并将检查考核结果进行通报。考核结果与长效管理考核挂钩。

五、加强物业服务企业监管

（一）物业服务企业选聘机制

1、新交工小区

在业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,并向物业项目所在地的区住建局备案。

建设单位应当通过招标投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅建筑面积低于5万平方米的,经物业所在地的区住建局批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

2、业主委员会小区选聘物业

   业主委员会组织召开业主大会，参会人数应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意。由业主大会制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。表决通过后，由业主委员会履行与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

3、未成立业主委员会小区选聘物业

   根据中共河北省委办公厅和河北省人民政府办公厅联合印发《关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的指导意见》相关要求，设立街道社区两级物委会，社区物委会主要负责督促业委会和物业服务企业履行职责，协调解决社区物业管理中出现的问题，在不具备条件成立业委会或者业委会不能正常履职的小区，根据居委会的安排代行业委会职责。

（二）物业服务企业退出机制

    按照保定市物业管理服务工作领导小组办公室《物业居住小区满意度调查活动方案》，实施业主满意度调查，以全区物业服务企业在管项目（居住小区）为单位，按照“多方参与、综合评定”的原则进行评比。评选方式以社区为单位,分别发放《物业居住小区业主满意度调查表》，业主满意度调查表为100分（权重占综合评分的60%），参照社区物委会（权重占20%），街道办事处（乡镇人民政府）物委会和区物业管理服务工作领导小组办公室（区住建局）（权重各占10%）对小区物业服务质量的考评情况进行综合评分，形成物业服务质量考评结果,由办事处（乡镇）统一汇总上报区物业管理服务工作领导小组办公室（区住建局）。

对评比满意度较差的物业服务企业，实行约谈限期整改，不能按时完成整改的，由业主委员会或社区物委会召集召开业主大会解聘物业服务企业。

区住建局会同乡镇（街道）、有关部门根据工作职责，做好前期物业合同备案工作，依法查处物业管理违法行为。定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评和业主满意度测评，监督、指导物业服务企业服务行为，并做好物业服务企业和项目经理信用评价工作。

业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间，应维持正常物业管理秩序。区住建局、乡镇（街道）要做好相关监督工作。

六、工作要求

（一）高度重视，落实责任。推进城市居民小区规范化管理是区委区政府高度关注的民生工作，是品质生活之城的重要组成部分。各相关职能部门及各乡镇（街道）要高度重视，按照责任分工和工作要求，结合本辖区实际，制定切实可行的工作方案，确保工作有序推进。

（二）宣传引导，有序推进。各乡镇（街道）要切实加强宣传工作，引导业主委员会、居民积极参与小区管理，有序推进物业引进，确保此项工作依法、有序、平稳开展。

（三）多方协调，形成合力。各乡镇（街道）在推进居民小区规范化管理过程中，要善于发现问题、解决问题、总结经验。加大与业主委员会、物业服务企业、居民自治组织协商力度，确保工作顺利落实。

（四）加强督导，按时完成。区政府将此项工作列入绩效考核，加强监督管理，定期开展工作进度考核，确保如期完成任务。

七、附则

本实施意见由区住房和城乡建设局负责解释，自2023年2月1日起施行，有效期为二年。